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不動産を探していると、市街化調整区域という言葉を耳にすることがあります。

 

 

今回は、市街化調整区域から一歩踏み込んでみたいと思います。

市街化調整区域は「青地」と「白地」に分かれます。

「青地」とは？

農業振興の基盤となる農用地等(田、畑、樹園地、農業用施設用地等)について、

おお むね10年以上にわたり農業上の利用を確保すべき土地を農用地区域(青地)として設定し、

今後の土地利用区分の方向を定めるもののことを言います。

農振除外申請・農地転用・開発許可を取得するまで1年半くらいかかります。

 

「白地」とは？

青地以外の農地のことを言います。

農地転用・開発許可の申請してから許可が降りるまで、2カ月くらいかかります。

 

 

前橋市の34条11号とは？開発許可基準と50戸連たんについて解説

1.はじめに

都市計画法第34条11号とは、市街化調整区域において一定の条件を満たせば開発許可が認められる規定です。前橋市でもこの規定に基づき開発許可が下りるケースがありますが、特に「50戸連たん」との関係が重要になります。本コラムでは、34条11号の概要、前橋市の基準、50戸連たんとの関係について詳しく解説します。

2.都市計画法第34条11号の概要

市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防ぐために開発が厳しく制限されています。しかし、例外的に認められるケースがあり、そのひとつが34条11号です。この規定では、既存の集落の維持や地域住民の利便性を考慮し、一定の要件を満たせば開発が可能となります。

3.前橋市における34条11号の適用基準

前橋市では、34条11号を適用するために以下のような基準が設けられています。

・既存集落の形成：周辺に既に一定数の住宅が存在していること。

・公共施設の整備：道路や上下水道など、必要なインフラが確保できること。

・地域の合意：地元住民や関係機関と調整が取れていること。（4月より地域計画が策定されました）

4.個人で申請が出せる基準とは

前橋市の場合、

前橋市に資産（不動産）がないこと。

申請する土地の面積が75坪以上。

公道に接道が4m以上あること。

幅6m以上の公道に通り抜けができることなど

上記が条件となっております。

 

5.50戸連たんとは？

「50戸連たん」とは、市街化調整区域内で開発許可を受けるための要件のひとつであり、既存の50戸以上の住宅が連続して存在する区域を指します。前橋市では、34条11号の適用を受けるために、この50戸連たんの条件を満たすことが求められることが多いです。

※「50戸連たん」の地図は前橋市役所建築指導課に備えられている地図をもとに確認します。

地図を確認すると、画像のように住宅が赤く塗られていてそこが基準になります。

 

 

6.50戸連たんと開発許可の関係

50戸連たんが形成されている地域では、新たな住宅開発が認められやすくなります。これは、すでに一定のコミュニティがあり、生活基盤が整っているため、新規開発による影響が少ないと考えられるからです。そのため、開発許可を取得する際には、

1.申請地が50戸連たんに該当するか確認する。

※「50戸連たん」の地図は前橋市役所建築指導課に備えられている地図をもとに確認します。

2.必要なインフラ整備が可能か検討する。

3.地域住民との調整を進める。

といったプロセスを踏むことが重要になります。

7.まとめ

前橋市における都市計画法第34条11号の適用は、地域の状況や開発要件によって異なりますが、「50戸連たん」の条件を満たすことで開発許可を受けやすくなります。市街化調整区域内での開発を検討している場合は、事前に専門家や行政と相談し、適用可能な基準を確認することが重要です。

開発許可をスムーズに取得するためには、地域の特性や制度をしっかりと理解し、計画的に進めることが求められます。

前橋市の市街化調整区域では、線引き前から所有する土地については自己用住宅の建築が認められる場合があります。

この制度は、親族のために分家住宅を建設する際にも適用される可能性があります。ただし、具体的な条件として、該当地が市街化調整区域における一定の要件を満たしている必要があります。

また、建築を進めるには市の確認が必要な場合もありますので、つるかめ不動産株式会社にご相談ください。
必要な手続きや条件を確認することが重要です。前橋市における市街化調整区域での建築要件について、ご不明な点がありましたらお気軽にお問い合わせください。

群馬県前橋市南部で土地をお探しの方はつるかめ不動産株式会社へ

市街化調整区域内での中古住宅の取引において、特に開発許可が関わる場合、いくつかの注意点があります。34条11号の開発許可の再取得が関係してくる場合について解説します。

1. 市街化調整区域と開発許可
市街化調整区域では、原則として新しい建築物の建築や土地の利用に制限がありますが、一部の例外的な用途や要件を満たすことで許可が得られる場合があります。
その一つが都市計画法第34条第11号による許可で、特定の用途（例えば、必要不可欠な公共の施設や集落の維持など）に該当する場合に限り、開発許可を得ることが可能です。

2. 中古住宅の場合の注意点
中古住宅の購入において、市街化調整区域にある場合は、住宅の再建築や用途変更が制限されるケースがあるため、事前に確認が必要です。購入後の用途や建物の改築などが計画されている場合は、現状の開発許可がそれに対応しているか確認しましょう。

3. 開発許可の取り直し
中古住宅の取引に際し、開発許可が再取得が必要な場合があります。例えば、もともと許可を取得した際の条件が変わる場合や、既存の建物の状態や用途が許可条件に合わない場合には、開発許可を取り直す必要が生じることがあります。

4. 34条11号に該当する条件の確認
34条11号の許可は、特定の条件に適合している場合に限り発行されます。中古住宅がその条件を満たしているか、あるいは再取得にあたって追加の手続きが必要かを行政と確認することが重要です。条件に該当しない場合は、開発許可の取得が難しくなる可能性もあります。

つるかめ不動産で市街化調整区域内の中古住宅に関する取引をご検討の場合、法的手続きや許可条件についてしっかりとご相談いただければ、スムーズな取引が進むようお手伝いさせていただきます。

前橋市の市街化調整区域とハザードマップに基づく安全対策

つるかめ不動産株式会社では、前橋市内での土地の購入や開発において、市街化調整区域に関する条例や規制を十分に考慮し、安全で適切な土地利用を支援しています。

前橋市では、市街化調整区域は都市の無秩序な拡大を抑制するために定められた区域であり、特定の条件を満たす場合に限り開発が許可されます。特に、自然災害リスクを考慮した開発計画が求められるため、ハザードマップの確認が重要です。

ハザードマップと想定浸水区域の確認

前橋市が提供するハザードマップは、大雨や河川氾濫時の想定浸水区域を示しており、安全な土地選びや建設計画の立案に役立ちます。当社では、ハザードマップを活用し、以下のようなリスク評価を行います：

想定浸水深さの確認：指定エリア内での安全な建物配置を計画。

避難経路の確保：災害発生時の迅速な対応を提案。

開発許可に関するサポート

市街化調整区域での開発には、行政からの許可が必要です。つるかめ不動産株式会社では、以下のような手続きのサポートを提供しています：

条例や規制の調査：最新の法令に基づいたアドバイスを実施。

許可申請書類の作成：必要な書類を正確に準備し、スムーズな申請を支援。

関連部門との調整：行政機関や関係者とのコミュニケーションを代行。

安全で持続可能な開発を目指して

つるかめ不動産株式会社は、お客様が安心して土地を購入・開発できるよう、専門的な知識と地域密着の視点でサポートします。前橋市の条例やハザードマップに基づき、安全で持続可能な不動産開発をお手伝いいたします。

お気軽にご相談ください！

令和4年4月1日に都市計画法第34条第11号による条例（市街化調整区域における自己居住用住宅の許可基準に関する条例）が改正されてます。

詳細は↓↓前橋市のホームページ

https://www.city.maebashi.gunma.jp/soshiki/toshikeikakubu/kenchikushido/oshirase/30766.html

前橋市で土地を購入しようとすると、「市街化調整区域」という言葉を耳にすることがあると思います。

つるかめ不動産株式会社ではお客様の「市街化調整区域」を購入するためのサポートを積極的に行っています。

「市街化調整区域」を沢山取り扱っていますので、ご不明な点などございましたら、ご連絡ください。

 

「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いとは？

「市街化区域」は街を活性化させるために活用される地域

「市街化調整区域」はあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。

 

「市街化調整区域」にはマイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。

　一般的な土地に比べて制限があることから、市場価値が下がり、価格が割安な場合も見られます。

　市場価値が下がると住宅ローンの融資が下りなかったり、融資額が減額されたりするケースも想定されることがあります。

　さらに住宅地ではないため、舗装や下水道など生活インフラの整備が整っていなかったり、

　整備工事が自治体から助成金が受けられなかったりする場合もあります。その分の負担は自費になるので注意が必要です。

 

　市街化区域や市街化調整区域は自治体が定めるため、将来変更される可能性もあります。

 

市街化調整区域購入後について

「市街化調整区域」では建物の建築が制限されます。建物を建てるときはもちろんのこと、建て替えや中古住宅を購入して、

　増改築・リノベーションをする場合にも、基本的に自治体に開発許可を受けなくてはなりません。

　ご不明な点などご相談ください。

前橋市における「線引き前宅地」とは、市街化区域や市街化調整区域が指定される以前に宅地として利用されていた土地のことを指します。この種の土地は、市街化調整区域内に存在することが多く、一般的には新たな開発や建築が制限されているエリアです。

しかし、線引き前宅地の場合、特定の条件を満たしていれば、新たに建物を建てたり、建て替えたりする際に市からの許可を必要としない場合があります。

市街化調整区域とは、都市の無秩序な拡大を防ぐために設定された区域で、原則として新しい建築や開発が規制されています。しかし、線引き前宅地は、これらの規制が設定される前から宅地として使用されていたため、例外的に許可不要で建築ができることがあるのです。こうした土地は非常に希少であり、特に住宅や商業施設の建設を検討している人々にとっては魅力的です。

さらに、線引き前宅地は、既存のインフラが整備されている場合が多く、上下水道や電気、ガスなどのライフラインが既に接続されていることが多いため、建築や住環境整備のコストが抑えられる可能性もあります。このため、購入希望者にとっては、投資価値のある土地として注目されることがあります。

総じて、前橋市の線引き前宅地は、希少性と建築許可不要という大きなメリットを持っており、特に市街化調整区域内で新たに建物を建てたいと考えている方々にとっては非常に魅力的な選択肢となります。

地域計画策定後の農地転用許可申請について

前橋市では、市街化区域を除く全ての農地について、令和7年3月末までに地域計画を策定します。

地域計画策定に伴い、市街化区域を除く、農振除外の手続きを経た白地以外の農地（以下、「白地等」）については、農地転用許可申請の前に地域計画からの除外が必要となります。

「白地等」の農地とは

・農業振興地域内の農用地区域外の農地

・東地区及び元総社地区の農業振興地域外の農地

・大胡地区及び富士見地区の都市計画用途地域内の農地

地域計画策定後は、農地転用許可申請の前に農政課に地域計画変更申請をしていただきます。

その後、変更広告をもって地域計画から除外された農地について、地域計画変更公告日に合わせ農地転用許可申請を行います。

地域計画変更申請から地域計画変更広告までの期間は、約2か月です。

それにともない、白地等については。令和7年3月（4月総会分）及び令和7年4月（5月総会分）は地域計画から除外する手続きが間に合わないため、農地転用許可申請の受付は行いません。

【地域計画策定後の地域計画変更申請と農地転用許可申請スケジュール】

令和7年5月１５日～5月30日←地域計画変更申請受付期間

令和7年7月30日←地域計画変更公告日（予定）毎月月末

令和7年8月15日←農地転用許可申請受付

これから白地の農地を検討されてるお客様は最短で8月の農地転用許可申請になります。

（2月15日で農地転用許可申請が一旦ストップになります。）